电梯坏了没人修、违法搭建无人管、消防通道被占用……日常生活中，人们经常因为小区的物业问题得不到有效解决而烦恼。为打通“堵点”，经省十三届人大常委会第二十二次会议表决通过，《黑龙江省住宅物业管理条例》（简称《条例》）将于2021年3月1日起施行，这也是我省制定的首部物业管理条例，今后我省物业管理有法可依，更让百姓关心的物业问题有了解决之道。针对居民关心的一些热点问题，省物业专家组成员索滨生进行了解读。

01

进户物业费谁来承担？

佳木斯市民孙女士咨询，接到办理房屋接收通知，但一直没有时间去接收，期间发生的物业费应该由谁承担？

索滨生表示，不同情况费用承担者不同。其中，开发商通知业主办理房屋接收手续，由于业主没时间未去办理，责任不在开发商，因此这段时间产生的物业费用，应该由业主来承担。另一种情况是接到办理房屋接收通知，业主办理进户时发现房屋有关质量问题，如果不影响房屋使用安全或者使用功能，开发商应该做出承诺，明确解决办法、解决时限，业主可以办理进户手续，按约定交纳物业费。但如果出现可能影响房屋使用安全或者使用功能的问题，业主可以停止办理进户相关手续，期间产生的物业费用应由开发商承担。还有一种情况是，接到办理房屋接收通知，如期接收房屋，但物业公司收取接收之前的物业费，因开发商通知收房时间晚了，不是业主的原因造成的，责任不在于业主，因此，物业费应该从您的房屋交付之日起计算。

02

电梯坏了不应是业主负责

哈尔滨市民黄颖咨询，去年末刚刚入住新小区，因新装修的业主比较多，电梯经常出现故障，物业和开发商相互推诿，电梯到底责任应由谁来承担？

针对新小区的电梯问题，索滨生表示，新入住的小区，物业是进行了接管签字验收的，电梯出现故障应该分几种情况：一是根据接管时承接查验结果，如果是查验发现存在的问题，应由开发商负责维修，维修后组织复验，复验合格后交付使用；二是因物业管理不到位所造成的故障，应由物业负责维护保养；三是由于业主使用不当，运送装修物料使用不当造成的，应由业主出资修复；四是产品质量引起的故障，应由开发商沟通电梯生产厂家或者安装单位负责维修。造成电梯损坏的原因不同，承担的责任也不同。

03

进户后发现问题一箩筐

今后新小区竣工验收业主要参加

有市民问：“我们经常遇到这样的情况，进户了业主才发现小区很多不完备的问题，新条例对此进行了哪些明确的规范？”

索滨生表示，市民购买房屋的小区现在准备竣工验收，作为业主可以申请以业主代表的身份参加物业共用设施设备的承接查验。而按规定，物业公司应该查验供水、排水、燃气、供电、供热、电梯、消防、备用电源、发电机组、监控设备、智能楼宇、外墙面、屋面、健身器材、相关场地、管理用房、社区用房等物业共用部位、共用设施设备。承接查验相关费用在前期物业服务合同中约定。如果没有约定或者约定不明确的，由开发商承担，业主不需要承担查验费用。

此外，业主代表参与承接查验，要进行见证和监督，并在承接查验记录上签字确认。而开发商和物业公司应共同确认物业共用部位、共用设施设备查验结果，须签订物业承接查验协议。协议应当列出查验存在的问题、用什么方法解决，什么时限处理完毕、对双方的权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

04

竣工查验物业开发没交接

业主不须承担维修费用

业主有没有知晓承接查验结果的权利？承接查验不合格的怎样解决？

索滨生介绍，业主有知晓承接查验结果的权利。因此，在业主办理入住手续时，开发商应当主动公开承接查验协议、播放承接查验影像资料。开发商在及时解决、整改查验出来的问题后，应该再次组织参与承接查验的部门和人员进行复验，直到复验结果全部合格。

如果承接查验不合格，开发商未按约定期限落实整改的，物业公司应该怎么办？索滨生表示，如果开发商没有按照查验结果约定及时进行整改，导致公共设施设备存在安全隐患的，物业公司要及时向所在地的县级物业行政主管部门报告，物业公司如果没有报告，责任由物业公司承担，即过后对所有不具备使用功能和存在安全隐患的公共设施设备进行整改至正常的使用功能。业主是不需要承担任何费用的。

文章来源：《黑龙江教师发展学院学报》 网址: http://www.hljjyxyxb.cn/zonghexinwen/2021/0301/514.html

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